Septembre 2016 – Les marchés fonciers ruraux au Bénin : trois coups de projecteur

(extrait de Lavigne Delville P., à paraître, Les marchés fonciers ruraux au Bénin. Dynamiques, conflits, enjeux de régulation, Cahiers du Pôle Foncier n° 18, Montpellier, Pole Foncier, 48 p.)

Dogbo : un marché foncier principalement paysan,
dans un contexte de forte pression foncière

Le plateau adja connait une forte pression foncière et une marchandisation ancienne de la terre. Mongbo (Mongbo, 2000 : 189) notait que, déjà en 1989, la superficie cultivable disponible par habitant était partout inférieure à 1 ha dans toutes les zones de plateau du sud Bénin, « et même inférieure à 0,5 sur le plateau d’Abomey, sur les terres du plateau Adja et du plateau de Comé, au sud-est du plateau d’Allada et sur une bonne partie du plateau de Satéké ». La pression foncière est également forte dans la région du Couffo. « A Dogbo, il n’y a pas assez de terres, aucune famille ne dispose de 10 ha »[1]. La taille des exploitations est plutôt autour de 1 ha, souvent moins. Outre l’héritage, qui suffit de moins en moins du fait du morcellement des terres, les modes d’accès à la terre sont l’achat, la location, le métayage. Les jeunes créent leur exploitation au mariage, normalement sur une parcelle accordée par le père, mais c’est de moins en moins possible. Certains s’installent sur des terres louées. Beaucoup sortent de l’agriculture, deviennent zémidjans. Il reste quelques « grands » propriétaires de terre qui n’exploitent pas toutes leurs terres. Ils sont réticents à la louer, de peur que l’exploitant n’en revendique la propriété. On fait un contrat sous seing privé pour les locations, depuis plus de 30 ans. Le gage a disparu aujourd’hui.

Les ventes existent depuis au moins 60 ans, les contrats écrits depuis au moins 1960. L’essentiel des achats sont réalisés par les paysans du village ou des villages voisins. Mais une partie des terres a été achetée par des enfants de la commune installés en ville. Les besoins d‘argent qui sont à la source des ventes contribuent ainsi à accroître les inégalités foncières : décapitalisation des familles les plus pauvres, et concentration foncière entre les mains des agriculteurs les plus aisés. Quand l’héritage est trop petit pour être partagé, les frères se mettent d’accord pour vendre et se partager l’argent. Beaucoup d’agriculteurs voudraient prendre plus de terre en location, mais ne peuvent pas. Les responsables des Unions communales de producteurs à Dogbo ne semblent pas considérer que le marché foncier est un problème, et surtout, ils ne voient guère comment limiter les ventes de détresse qui en sont le principal moteur.

Il y a de nombreux conflits sur la terre : conflits entre pères et fils sur les dons de parcelles – voire les ventes intrafamiliales ; conflits sur l’héritage, lorsque des frères se partagent les terres du papa en excluant les fils de leurs frères décédés ; contestations de vente lorsque le vendeur ou son fils voit que la valeur de la terre a beaucoup augmenté et considère qu’il a vendu trop peu cher.

Aujourd’hui, un hectare peut valoir 1 à 1,2 millions FCFA. Mais il est rare de trouver une telle surface d’un seul tenant. Le prix d’un carré (25x 25 m) peut atteindre 70 000 FCFA. Mais lorsqu’on est pressé de vendre, le prix peut descendre à 50 000 ou à 40 000 FCFA.

Adjohoun : les plantations de palmier à huile comme investissement

Adjohoun est une commune du département de l’Ouémé, à 30-45 mn au nord de Porto Novo, sur la route. Elle est à cheval entre la plaine de l’Ouémé, vers l’ouest, et les zones de plateau, vers l’est. Les configurations foncières et les dynamiques de marché fonciers sont très différentes dans ces deux zones. La commune connaît de plus une forte urbanisation, avec l’extension des espaces construits le long de la route, mais aussi vers l’intérieur des terres, sur le plateau. Les parcelles, qui ont pour la plupart déjà été achetées pour des plantations, sont morcelées et remises en vente en terrain à bâtir. Aujourd’hui, avec l’augmentation des prix, les gens achètent des carrés (25×25, parfois 40×40) jusqu’à 2 ou 3 km à l’intérieur. Ce front de périurbanisation contribue à accroître la pression sur les terres de plateau, à faire augmenter les prix. Même les terres agricoles en amont du front d’urbanisation sont désormais souvent vendues par carré, et non plus par hectare, en anticipation de l’arrivée du front.

Très riche du fait des limons déposés par l’inondation de saison des pluies, la plaine de l’Ouémé est cultivée de façon intensive en période de décrue (maïs, piment, etc.). La plaine est historiquement appropriée par les lignages autochtones des villages de la vallée, par tronçons successifs le long du cours d’eau. Ces lignages conservent aujourd’hui un contrôle sur les terres. Des trous à poissons ont été creusés, et sont propriété du lignage qui les a creusés, ou des individus pour les trous récents. Les parcelles agricoles sont petites. L’accès à la terre se fait essentiellement au sein des collectivités familiales, les droits d’usage sur les parcelles relevant du patrimoine lignager étant transmis de père en fils (ce qui se traduit a priori par un monopole des droits d’usages transmissibles pour les autochtones). On peut aussi cultiver des parcelles empruntées, avec rémunération symbolique du cédant. Les prêts et locations sont de courte durée, 1 à 2 saisons.

L’autre mode d’accès à la terre est la « garantie », la mise en gage : le droit de cultiver une parcelle est cédé en échange d’un prêt modeste (de quelques dizaines de milliers de FCFA), que le cédant doit rembourser intégralement pour récupérer sa parcelle. Parfois, on peut emprunter à un tiers pour rembourser le premier et changer de débiteur. Ou redemander des prêts supplémentaires au prêteur. Lorsque la somme devient importante, le prêteur demande à acheter la parcelle, moyennant versement d’une somme supplémentaire finale, pour atteindre le prix de la parcelle. Le gage se transforme ainsi en vente. Il y aurait peu de ventes directes de parcelles.

Les terres en rive gauche, à l’est du fleuve, sont très fortement exploitées. De l’autre côté du fleuve, il existe des espaces très enclavés, peu exploités. Un projet, le PAIA VO (projet d’appui à l’investissement agricole dans la vallée de l’Ouémé) a pour objectif de désenclaver cette zone et d’aménager des bas-fonds peu exploitables en rive est.

La situation est totalement différente sur le plateau. Là, l’héritage est partagé. On cultive maïs, arachide, manioc, et on exploite les palmiers spontanés pour l’alcool de palme : les palmiers arrivés à maturité sont abattus et la sève est récoltée. On peut vendre les palmiers indépendamment de la terre[2]. Les terres de plateau sont fortement prisées par les acteurs urbains, pour faire des palmeraies sélectionnées. Une part importante des terres a ainsi été vendue, depuis plusieurs décennies, à ces acheteurs urbains, qui placent leur épargne dans des terres fertiles, proches de Cotonou et Porto Novo. Les palmeraies sélectionnées, formées d’arbres de même taille, régulièrement plantés en ligne, constituent ainsi une bonne part du paysage des plateaux, en amont du front d’urbanisation, témoignant de l’ampleur des recompositions foncières. Aujourd’hui, dans la commune d’Adjohoun, située en bord de vallée, il faut aller à 7 voire 10 km à l’intérieur des terres, vers l’est, pour trouver des terres à acheter.

Moi, j’ai acheté 13 ha d’un seul tenant, à 15 km. C’est une zone où il y avait encore beaucoup de terre. J’ai acheté à 385 000 FCFA/ha, en 2005-2006. Aujourd’hui, les prix ont triplé. Les parcelles d’habitation, aujourd’hui, sur le goudron, un carré de 500 m² dépasse le million. Si tu es en deuxième ou troisième position, c’est 600 ou 700 000 FCFA.

A Sahoro, un intermédiaire explique qu’une plantation sélectionnée avec des arbres matures peut se vendre 2,2 à 2,4 millions/ha. Une caractéristique du marché foncier dans cette zone est l’importance des reventes : à Sahoro, la moitié des ventes réalisées l’an passé par l’intermédiaire interrogé sont en fait des reventes de terres achetées auparavant par des urbains.

Les palmeraies sont diversement exploitées. Pour être productives, les palmeraies sélectionnées doit être soigneusement entretenues et désherbées. Le degré d’entretien est variable. De nombreuses palmeraies sont peu ou pas entretenues. La plantation n’a semble-t-il pas tant un but productif qu’un objectif de sécurisation foncière (on voit que la parcelle a été vendu et plantée) et d’investissement (une palmeraie, même peu entretenue, se revend plus cher qu’une parcelle nue). Le paysage est ainsi constitué d’une mosaïque de parcelles, parcelles paysannes avec palmiers spontanés, jachères courtes, plantations entretenues, jeunes plantations cultivées, plantations peu ou pas entretenues, les plantations étant particulièrement concentrées le long des axes routiers.

Cette mosaïque est visible profondément à l’intérieur des terres. La figure 4 identifie sur Google Earth les plantations de palmiers repérables autour d’un village choisi au hasard, et qui est situé à 7 km à l’est d’Adjohoun. Les plantations sont repérables tout au long d’un transect qui va jusqu’à Satéké. La figure 5 est un zoom sur une zone située à 9 km à l’est d’Adjohoun centre, à mi-chemin avec Satéké, au nord de Békandi, et montre une emprise plus forte sur le paysage (NB les limites dessinées visent juste à rendre visible l’espace planté et ne correspondent pas aux parcelles foncières ; par ailleurs on suppose ici que les palmiers sélectionnés sont plantés par des acheteurs urbains. Les surfaces identifiées sont indicatives et visent à donner à voir l’ampleur des changements). Le principe des ventes ne pose aucun problème dans les villages.

Diapositive1

Figure 1. Ampleur des palmeraies 7 km à l’est d’Adjohoun (nord de Békandji) (élaboration : Philippe Lavigne Delville, sur image Google earth)

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Figure 2. Ampleur des palmeraies 9 km à l’est d’Adjohoun (entre Békandji et Yoko) (élaboration : Philippe Lavigne Delville, sur image Google earth)

Les jeunes des villages du plateau, se sentant plus périurbains qu’agriculteurs, sont fréquemment eux-mêmes intermédiaires, cherchant à tirer profit de cette dynamique plus que s’inquiétant pour leur avenir d’agriculteurs.

L’importance de la périurbanisation se lit dans l’expansion vers l’intérieur des terres des parcelles construites, et aussi dans le fait que, même en zone rurale, l’unité de référence devient le carré et non plus l’hectare et, en proximité du front d‘urbanisation, le prix à l’hectare des terres agricoles tend à s’aligner sur la valeur constructible « sur le plateau, les gens calculent. 1 ha vaut 20 carrés, si le carré se vend à 400 000, ils cherchent à avoir 20x 400 000 FCFA. »

Djidja : un rush sur la terre des élites urbaines

Située au Nord-ouest de Bohicon, la commune de Djidja est célèbre pour ses ventes de terre. Des études et des reportages ont mis en lumière l’ampleur du « bradage » des terres dans cette zone (Angsthelm, Mahinou et Lukacs, 2010; Avohouémé, 2017; Kapgen, 2012). Située à la limite nord du plateau d’Abomey, c’est la première région en allant vers le Nord où les friches existent, où des terres sont disponibles pour la culture et pour l’achat. Des grandes familles d’Abomey y ont des domaines. Grenier à maïs, igname et soja du pays, c’est une région où les lignages autochtones ont défriché de grandes surfaces, pour la culture de l’igname (qui demande une forte fertilité organique, et donc des défriches) et ont donc acquis des droits de défriche sur des domaines de grande taille, bien supérieurs aux surfaces mises en culture chaque année. La production est en partie réalisée par les migrants adja, fon et mahi, dont une partie vient de Savalou, au nord de la commune. La disponibilité en terres non exploitées a suscité – particulièrement depuis le début des années 2000 – un rush sur les terres de la part des élites urbaines, sur des surfaces très importantes, par dizaines ou même centaines d’hectares. On parle couramment de tel député qui a acheté 300 ha, de tel colonel de gendarmerie qui a acheté 500 ha, de telle entreprise brésilienne en partenariat avec un entrepreneur béninois en train de négocier 1000 ha. Le dépouillement des conventions de vente enregistrées à la mairie, réalisé par le syndicat Synergie Paysanne, a montré que 40 % de la surface de la commune avaient été vendus en une dizaine d’années[1].

« Ce sont les nantis de la ville qui suscitent les ventes »

Les acheteurs n’ont pas forcément de relations personnelles dans la région. Ils passent alors par des intermédiaires.

“The 250 hectares of land acquired by an agribusiness man were obtained through the mediation of the land management committee of the family community holding the reserves. Upon his arrival in Benin, the agribusiness man first surveyed the locality of Lokossa in the department of Mono in southern Benin. His research was unsuccessful. He was directed to Djidja. At the level of this commune, he made connexion with a geometer affiliated with the community holding the 250 hectares. His connection with the surveyor facilitated negotiations with the committee which found him 250 of land located in Gounoukouin, a village in the district of Monsourou in Djidja” (Avohouémé, 2017 : 4)

Les vendeurs sont des membres des collectivités. Considérant qu’elles disposent de grandes surfaces et faute d’alternatives d’accès à des revenus monétaires, de nombreuses familles considèrent qu’il est normal de vendre, et sont séduites par le montant apparemment élevé obtenu (même si le prix par ha demeure relativement faible, 60 à 100 000 FCFA/ha). En plus du montant de la vente, les acheteurs font fréquemment miroiter des emplois, des infrastructures. Lorsqu’une partie des terres vendues sont exploitées, les exploitants sont déplacés, avec indemnité prise sur la vente lorsqu’il s’agit d’ayants droit familiaux, sans indemnité lorsqu’il s’agit de migrants. Le fait que les terres soient détenues collectivement par la collectivité familiale (avec les portions du domaine qui avaient été exploités par le grand-père davantage contrôlé par le groupe des descendants) pose la question du droit de vendre.

Des ventes valorisées par la plupart, contestées par d’autres

Face à ce rush sur les terres, le syndicat paysan Synergie paysanne a mené de nombreuses actions de sensibilisations à destination des agriculteurs et des autorités sur les risques induits par ce « bradage » massif des terres.

« Si tu gagnes 50 000 FCFA par an sur ta terre, au bout de 10 ans, tu as gagné 500 000 FCFA. Mais personne ne va te payer 500 000 FCFA pour ta parcelle ! Donc si tu vends, tu es perdant. En plus, si tu es malade, tu ne peux plus aller chercher les écorces pour te soigner » (entretien, Djidja, Bénin)

Synergie Paysanne a convaincu la mairie de prendre en 2011 un arrêté interdisant les ventes, qui ne semble guère respecté. Il semble qu’il y ait en fait peu de mise en cause du principe des ventes : l’apparente abondance des réserves foncières légitime le fait d’en céder pour faire face à des besoins financiers. Dans un lignage, le gestionnaire foncier, ancien chef de village sous le régime de Kérékou, s’oppose vigoureusement aux ventes sur les terres de son lignage, et est en conflit avec d’autres membres de son lignage qui ont engagé des ventes. Dans plusieurs localités, des jeunes de lignages fondateurs ont constitué un comité pour centraliser les ventes (Avohouémé, 2017). Il ne s’agit pas pour eux de refuser les ventes, mais d’empêcher que des membres d’un lignage puissent vendre une parcelle sans l’accord des autres ayants droit. Toutes les ventes doivent passent par l’approbation de ce comité, et le produit est investi pour des besoins collectifs (dans un cas, la rénovation du palais royal – idem) et éventuellement dédommager les exploitants familiaux à déplacer. Cette innovation institutionnelle vise à recentraliser la décision de vendre et l’affectation des revenus.

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Figure 6. Panneaux retirés de parcelles conflictuelles (cour de la gendarmerie de (Djidja) (photo : Philippe Lavigne Delville)

De nombreuses ventes sont conflictuelles, du fait de désaccords sur le fait de vendre, et surtout sur le partage du produit de la vente. Lorsque la vente est engagée, mais que certains refusent de signer, des pressions et des intimidations peuvent s’exercer : corruption, convocation à la gendarmerie pour intimidation, etc.[1] Dans un cas qui nous a été rapporté, le conseil de famille a fait un PV refusant la vente, mais la vente a été signée par le chef de collectivité… Lorsque l’acheteur suspecte que la vente pourrait être litigieuse, il tente d’acheter d’autres membres de la collectivité, ou fait poser les bornes de nuit pour mettre devant le fait accompli. Des conflits sur les ventes peuvent amener à retirer les panneaux, qui encombrent alors la cour de la gendarmerie (figure 6). Le taux de mise en valeur des terres achetées est faible. Difficilement objectivable, il estimé par divers interlocuteurs à un maximum d’un tiers.

****

[1] Cf. l’étude de Kapgen (2012).

[1] Cf. l’étude de Synergie Paysanne (Angsthelm, Mahinou et Lukacs, 2010).

[1] Entretien avec des membres de l’Union Communale des Producteurs.

[2] Cf. (Edja, 1999)) pour une analyse détaillée.

Références

Adjile A., 2012, Les acquisitions massives de terre agricoles, entre opportunités et menaces pour la paysannerie familiale : étude de cas au Sud et Centre Bénin, Cotonou, CEBEDES, 149 p.

Angsthelm B., Mahinou N. et Lukacs A.-M., 2010, Agricultures familiales et sociétés civiles face aux investissements massifs dans les terres au Bénin, Paris/Cotonou, CCFD/Synergie Paysanne, 15 p.

Avohouémé M. B., 2017, « Smallholders and Large–Scale Land Acquisition in West Africa: The Case of The Management Committees of Customary Land in Benin », World Bank Conference on Land and Poverty, Washington, World Bank, 10 p.

Edja H., 1999, Droits délégués d’accès à la terre et aux ressources naturelles dans le sud du Bénin, Paris/Londres, GRET/IIED, 99 p.

Kapgen D., 2012, Le rôle de l’abus de pouvoir des élites locales dans les acquisitions de terre agricoles à petite échelle, Master en sciences de la population et du développement, Faculté des sciences sociales et politiques, Université libre de Bruxelles, Bruxelles, 86 +ann. p.

Mongbo R. L., 2000, « Disponibilité en terres et régime foncier en milieu rural au Sud-Bénin », in Lavigne Delville P.,  Toulmin C. et Traore S., ed., Gérer le foncier rural en Afrique de l’Ouest: dynamiques foncières et interventions publiques, Paris, Karthala-URED, pp. 185-204.

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