Septembre 2016 – Les marchés fonciers en milieu rural au Bénin : un essai de caractérisation

(extrait de Lavigne Delville P., à paraître, Les marchés fonciers ruraux au Bénin. Dynamiques, conflits, enjeux de régulation, Cahiers du Pôle Foncier n° 18, Montpellier, Pole Foncier, 48 p.)

Des marchés fonciers très actifs, une forte spéculation

La question de la propriété foncière et de l’insécurité foncière est très vive au Bénin. Chaque Béninois urbain cherche à avoir sa parcelle et son terrain, et à construire. Tant en milieu rural qu’urbain, le foncier est un objet privilégié d’investissement, à but d’épargne, d’anticipation de l’augmentation des prix, parfois à but productif. L’emprise des acteurs urbains dans l’espace rural, autour des villes et le long des routes, est fortement visible, à travers les bornes blanches à pointe rouge posées par les acheteurs sur leur parcelle, les panneaux qui indiquent que le terrain a été acheté et mentionnent le nom et le numéro de téléphone du propriétaire, parfois un titre destiné à impressionner (adjudant de gendarmerie, avocat), parfois le nom du relais local, parfois des menaces (cf. figure 1). On peut aussi voir « terrain litigieux à ne pas vendre ». De même en ville, les murs de certaines maisons, souvent des héritages non partagés, sont marqués « maison litigieuse » « à ne pas vendre même après ma mort ». Les conflits sur les ventes, les contestations de ventes passées, les ventes multiples, sont fréquentes, en particulier pour les acheteurs urbains extérieurs au milieu local (cf. ci-dessous), que le dispositif de formalisation des ventes, par les conventions signées en mairie, n’évitent qu’en partie. En milieu urbain, des immeubles sont chaque année détruits par décision de justice, qui légitime les revendications de membres de collectivités familiales contestant au tribunal une vente parfois très ancienne au nom de l’inaliénabilité du patrimoine lignager. De nombreuses ventes de parcelles familiales ont lieu en l’absence du consentement de certains ayants droits, qui se retrouvent spoliés. Les cas de spoliations, de coups de force pour imposer la signature des conventions de vente, sont multiples. Entre les manipulations de certains acheteurs, et l’opportunisme de parents de vendeurs qui contestent parfois longtemps après une vente en voyant la valeur du terrain qui a flambé, les ventes sont l’objet de nombreux litiges, parfois violents.

L’importance des achats de terre par les acteurs urbains se traduit par une flambée des prix. Les prix triplent ou quadruplent en quelques années. Une terre qui valait 80 000 FCFA/ha il y a 5 ans en vaut aujourd’hui 250 000. Une plantation qui se vendait à 250 000 en vaut 800 000 ou 1 000 000. En péri-urbain, ou dans le Couffo, on parle de 3 à 4 millions FCFA/ha. Lorsque la terre devient rare, les surfaces concernées par les transactions se réduisent : là où, il y a une dizaine d’années, on vendait 30 ha, on en vend 3 ou 4 ; là où on trouvait des parcelles de 4 ou 5 ha, on compte désormais par carré de 40×40 ou 25×25, comme en milieu urbain.

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Figure 1. Marquage des terrains achetés (périphérie de Parakou et région de l’Ouémé) (Photos : Philippe Lavigne Delville)

La même flambée des prix se constate sur le périurbain : les carrés d’habitation deviennent inaccessibles aux jeunes ou aux ménages peu aisés, qui vont acheter des terres plus à l’intérieur, parfois à plusieurs kilomètres du centre ville, contribuant à étendre les fronts de périurbanisation au détriment de l’espace rural.

L’ampleur du marché foncier se lit dans le fait que des bornes sont en vente sur le bord des routes, bornes de géomètres (les petites, à droite sur la photo, figure 2), mais aussi les grandes bornes blanches par lesquelles les acheteurs signalent que le terrain a été acheté. Dans la multiplication d’intermédiaires, ayant parfois pignon sur rue, qui se spécialisent sur le marché foncier. Et aussi, phénomènes plus récent, au fait que plusieurs sites internet soient dédiés au marche foncier et immobilier[1], et qu’actuellement chaque utilisateur du réseau de téléphone mobile MTN reçoit des offres de parcelles urbaines ou rurales à vendre, en fin d’appel.

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Figure 2. Des marchés fonciers dynamiques (photos : Philippe Lavigne Delville)

Ces marques visibles du marché foncier correspondent principalement au marché de l’achat-vente, et aux achats réalisés par les acheteurs urbains. Les transactions marchandes entre paysans sont peu ou pas visibles sur le terrain. Elles sont très variables d’une région d’une zone à l’autre. Les prêts dominent dans les régions à fortes densités de population, ainsi que les installations de migrants sous forme de tutorat (Chauveau, 2006a; b), dans les fronts pionniers récents ou actuels. La location se développe parfois. Les ventes sont absentes ou presque dans une bonne partie du pays, en dehors des périphéries urbaines ou du long des routes principales.

Des configurations régionales très contrastées,
une double dynamique de marchandisation

Les configurations socio-foncières peuvent se lire au croisement des structures sociales et des dynamiques agraires, de la démographie et des migrations, et enfin des influences urbaines. Les modes d’accès à la terre se définissent à la confluence de ces trois facteurs. On a ainsi un premier gradient, en fonction de la démographie, entre les zones très fortement peuplées, les zones saturées avec migrations récentes, les actuels fronts pionniers. Dans les zones où la terre reste disponible, et dans les fronts pionniers récents ou actuels, les modes d’installation des migrants par octroi de droits de culture sans limitation de durée dominent. Les ménages ou les individus n’obtenant pas assez de terre au sein du groupe familial peuvent en emprunter à court terme auprès d’autres groupes domestiques, au sein du lignage ou ailleurs. Le caractère lignager de la gestion foncière dépend avant tout des règles de transmission (installation des jeunes, et héritage), selon qu’elles passent ou non par le partage systématique du patrimoine. Dans ce type de configurations, il n’y a pas de marché foncier, au sens de transactions marchandes avec une équivalence, un prix, entre la valeur de la terre cédée et la contrepartie.

La saturation de longue date entraîne fréquemment un morcellement des patrimoines lignagers, qui tendent à se restreindre aux héritages indivis entre frères. Mais le contrôle lignager (limité à la gestion de conflits, à d’éventuelles renégociations internes) peut parfaitement coexister avec l’affirmation des droits de culture détenus par les ménages, et la transmission de ces droits de culture aux héritiers. Le prêt peut se muer en location, mais cela n’entraîne pas nécessairement l’émergence d’un marché de l’achat-vente au sein du monde paysan. La mise en gage peut cependant être un moyen de faire face à des besoins d’argent pressants. L’achat-vente existe de longue date (plusieurs dizaines d’années) dans le sud, où les droits sur la terre sont assez individualisés. Il porte sur des terres cultivées ou des jachères, sur de petites surfaces.

Ces dynamiques « endogènes » d’émergence des marchés fonciers se croisent avec une autre dynamique, liée celle-ci aux stratégies d’achat de terre de la part des acheteurs urbains, qu’ils soient fils du village installés en ville, ou des personnes n’ayant pas de lien avec la région. Les zones privilégiées sont les périphéries urbaines, les zones riches relativement proches des villes ou bien reliées par la route, les zones agricoles non saturées où des terres restent disponibles à prix relativement faible (par rapport aux moyens de commerçants ou de fonctionnaires installés en ville). Cette recherche de terre à acheter par les acquéreurs urbains induit des dynamiques de marchandisation d’une logique différente, qui peuvent se dérouler – et pour une part se déroulent préférentiellement – dans les espaces où les terres sont disponibles, et où les dynamiques démographiques et agraires ne justifient pas l’émergence endogène d’un marché foncier.

Les surfaces achetées, les prix, dépendent du site et de la pression sur les terres, et des types de terres achetées. Là où des terres demeurent disponibles, c’est avant tout des anciennes friches qui seront achetées, sans concurrence immédiate avec les ruraux en termes de terres cultivées. Les surfaces concernées sont grandes : plusieurs dizaines, voire centaines d’hectares. A Tchaorou, on parle de 1000 ha achetés d’un seul tenant, sur le territoire de deux villages. Dans la commune de Djidja, on l’a vu, les achats de 100, 300, 500 ha ne sont pas rares, de la part de hauts fonctionnaires. En périurbain lointain, dans les terres de barre, ce seront des terres exploitées, vendues par des paysans en besoin urgent d’argent. Les surfaces sont beaucoup plus petites, 0,5 ha, 1 ha, rarement 3 ha, mais les impacts sont directs sur les espaces disponibles pour l’agriculture familiale.

Dans les deux cas, le taux de mise en valeur des terres par les acheteurs urbains est limité. Il n’existe aucune source fiable sur cette question, mais les observateurs s’accordent pour considérer que seuls un tiers à la moitié des domaines achetés sont exploités. Objectiver cela serait une contribution importante au débat sur les marchés fonciers.

Parfois l’acheteur se contente de mettre des bornes et une pancarte. Parfois, il défriche mais n’exploite qu’une partie. Parfois, il réalise des plantations, qui peuvent être entretenues ou non – et dans ce dernier cas, servir essentiellement de marquage foncier et d’investissement en cas de revente. Malgré l’accent mis dans les discours sur l’importance de l’entreprenariat agricole, l’agrobusiness au Bénin demeure très limité. Quelques usines ont été récemment installées, pour la production de noix de cajou, mais l’essentiel de la transformation agro-alimentaire relève de l’artisanat, avec des succès impressionnants comme pour le gari. Les exploitations agricoles entrepreneuriales sont rares. Il existe certes des réussites emblématiques, comme cette exploitation de 77 ha dans la commune d’Adjohoun, couplant production et transformation d’huile de palme, pisciculture, élevage de lapins et de canards, vergers, etc. Mais beaucoup connaissent des échecs – il n’est pas si facile de devenir producteur agricole ! -, n’exploitent qu’une partie des terres achetées (Adjile, 2012), ou, dans le cas de plantation de palmiers, n’entretiennent guère les plantations.

Dans la plupart des cas, l’investissement d’épargne, la préparation de la retraite, la spéculation foncière comptant sur l’augmentation rapide du prix des terres, sont des motivations majeures pour les acheteurs. L’inflation du prix des terrains rend logique cette ruée vers les terres, qui entretient et aggrave l’inflation. Mais le fait que les acheteurs urbains aient intérêt à acheter ne signifie pas que cela soit positif pour l’économie agricole.

Du côté des vendeurs, les motivations sont variées. Dans les zones à forte pression foncière, c’est essentiellement le besoin urgent d’argent, pour cause de maladie, de cérémonies à organiser, qui motive les ventes. Lorsque les surfaces héritées sont trop petites pour être partagées, les frères peuvent préférer vendre et se partager le montant de la vente. Dans les zones de front pionnier, où les terres sont disponibles, ces raisons se couplent avec les opportunités de revenu, l’attrait de sommes importantes par rapport aux montants qui circulent en général dans les familles. Les promesses d’emploi et d’équipements faites par les investisseurs contribuent aussi à légitimer les ventes : dans des villages enclavés, sans équipements, céder des espaces non exploités contre de l’emploi et des infrastructures peut sembler un accord intéressant, même si cela réduit les possibilités des générations futures…

[1] http://www.expat.com/fr/immobilier/afrique/benin/terrains-a-vendre.html; http://www.benin-immo.org/a-vendre/terrains-parcelles ; http://www.globalserviceimmo.com/

Référence

Adjile A., 2012, Les acquisitions massives de terre agricoles, entre opportunités et menaces pour la paysannerie familiale : étude de cas au Sud et Centre Bénin, Cotonou, CEBEDES, 149 p.

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