Juin 2017 – Ventes de terres rurales en Afrique : prendre en compte les servitudes et les droits des tiers

(extrait de Lavigne Delville P., Colin J.-P., Ka I., et al, 2017, Etude régionale sur les marchés fonciers ruraux en Afrique de l’ouest et les outils de leur régulation, Ouagadougou, UEMOA/IPAR, 275 p. ; Merci à Michel Merlet pour avoir de longue date posé ce problème)

Dans les situations rurales d’Afrique de l’ouest, les droits fonciers ne relèvent que rarement d’une propriété privée. La majorité des parcelles sont partie de patrimoines familiaux, différents acteurs ont des droits (de cueillette, de pâture, etc.) sur la parcelle.

Un cédant ne peut céder que les droits qu’il détient. Si d’autres acteurs détiennent des droits sur certains usages de la parcelle (droit de cueillette, droit de passage pour rejoindre une autre parcelle ou un village, droits de vaine pâture), ces droits secondaires doivent-ils obligatoirement disparaître, et ces ayants droit être spoliés par la décision du vendeur ?

droits des tiers 1

Cette question n’est à l’heure actuelle pas traitée, et pas même posée. Un acheteur considère que la transaction lui assure une propriété absolue. La conception « exclusive » de la propriété véhiculée par le Titre foncier et l’idée que la propriété implique la « purge » des autres droits empêchent de la penser. Le schéma ci-dessous illustre cet état de fait.

droits des tiers 2

Une conception plus réaliste des marchés fonciers, visant à réduire les risques d’exclusion et de conflits, devrait au contraire partir d’une analyse en termes de faisceau de droits et veiller à ce que les droits transférés soient, sauf négociation explicite, bien ceux qui sont détenus par le cédant, et n’aboutissent pas à spolier d’autres ayants droits.

Le maintien des droits des tiers ne peut pas être un principe absolu : les acheteurs de terrain peuvent avoir besoin de droits plus exclusifs, par exemple s’ils veulent planter des arbres, ils doivent pouvoir exclure le bétail. Mais reconnaître les droits des tiers oblige à les intégrer dans la négociation du contrat, et à expliciter ceux qui sont maintenus et ceux qui sont annulés, et les éventuelles indemnisations et compensations dans ce dernier cas.

droits des tiers 3

Il existe globalement deux façons de légalement protéger les droits des tiers sur des terrains privés, les règles administratives et les servitudes :

–       l’exercice de la propriété est encadré par une série de règlements. Les communes ou les villages peuvent définir des règles dans le cadre de l’aménagement du territoire (cf. ci-dessous) qui définissent les usages possibles ou impossibles, ou organisent les usages tels que la vaine pâture, la collecte du bois, etc. Ces règles valent pour toutes les terres et continuent à s’imposer sur une parcelle achetée ;

–       les servitudes* correspondent à l’inscription de droits réels en faveur de tiers sur une parcelle donnée. Elles peuvent correspondre à des servitudes administratives ou à des servitudes au profit d’un voisin (servitude de passage).

On peut donc imaginer que :

–       des règles locales précisent les restrictions aux droits des possesseurs de parcelles agricoles correspondant à la vaine pâture, la cueillette, etc., et que ces restrictions s’imposent au nouveau propriétaire, sauf décision contraire explicite sur le contrat de vente et actée par les acteurs concernés;

–       que les éventuelles remises en cause de ces droits, et des chemins de circulation des hommes et du bétail dans la parcelle, soient négociées à l’occasion de la négociation de la vente, et donnent le cas échéant droit à indemnités ;

–       que les droits de passage maintenus soient inscrits comme des servitudes* sur le contrat de vente (et sur le certificat qui en résulte).

terrain peuvent avoir besoin de droits plus exclusifs, par exemple s’ils veulent planter des arbres, ils doivent pouvoir exclure le bétail. Mais reconnaître les droits des tiers oblige à les intégrer dans la négociation du contrat, et à expliciter ceux qui sont maintenus et ceux qui sont annulés, et les éventuelles indemnisations et compensations dans ce dernier cas.

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